کتاب دارای سه فصل است و هر یک از فصل های شامل بخش هایی مجزا است که به گونه ای زنجیره وار در پی هم آمده اند، عناوین سه فصل کتاب عبارتند از: شهرنشینی، شهرگرایی و «شهرسازی» قبل از اسلام - شهرنشینی، شهرگرایی و «شهرسازی» در دوران اسلامی - شهرنشینی، شهرگرایی و شهرسازی در دوران معاصر، ابداع مجدد مفهوم شار. در حقیقت نویسنده فرآیند شهرگرایی، شهرنشینی و شهرسازی ایران را با توجه به منابع و مدارک موجود و حرکت از تحلیلی ریخت شناسانه به تحلیل اجتماعی - فرهنگی و سیاسی – اقتصادی، در سه دوره عمده و کلی مورد بررسی قرار داده است. در فصل اول سیر تحول شهرنشینی، شهرگرایی و «شهرسازی» قبل از اسلام که حدودا از قرن نهم قبل از میلاد تا قرن هفتم میلادی را شامل می شود و همچنین تولد و شکل گیری و ساخت و بافت شار مورد ارزیابی قرار گرفته است.