Репост из: دعاوی ملکی
تخریب عین مستاجره و تکلیف حق کسب و پیشه مستاجر
✍️محسن رفعتی
مطابق متن صریح مواد 15 و 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 مستاجر در صورت تخلیه به جهات، « نیاز شخص موجر »، « احداث ساختمان جدید »، « مناسب بودن محل تجاری برای سکونت موجر یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود » و « انتقال به غیر »، مستحق دریافت مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت است، که در این مقال به اختصار از « حق کسب و پیشه » به جای « حق کسب یا پیشه یا تجارت » استفاده می گردد.
اما سوالی که ممکن است مطرح شود این است که آیا دریافت مبلغ حق کسب و پیشه در قانون مزبور محدود به موارد گفته شده است یا خیر ؟ و سوال دوم اینکه در فرضی که عین مستاجره بدون تعدی یا تفریط مستاجر تخریب گردد یا به هر گونه ای از قابلیت انتفاع مستاجر خارج شود، آیا مستاجر می تواند خسارت ناشی از بین رفتن حق کسب و پیشه خود را مطالبه نماید یا خیر ؟
در پاسخ باید گفت که حق کسب و پیشه برای مستاجر محدود به موارد احصائی فوق الذکرنیست، حق کسب و پیشه با رابطه استیجاری شروع و ایجاد می گردد و برای مستاجر باقی است، مگر قانون تصریحی داشته باشد؛ اگر چه قانون گذار برای مستاجر در مواردی قائل به دریافت مبلغ حق کسب و پیشه است، اما این « مبلغ » بابت تخلیه ملک به جهات گفته شده است و منصرف از موارد دیگر است، به نظر نگارنده چه در صورتی که مستاجر به علل ذکر شده در ماده 11 قانون فوق الذکر درخواست فسخ قرارداد و تخلیه عین مستاجره را نماید و چه در حالتی که عین مستاجره به جهاتی از انتفاع مستاجر، خارج گردد و امکان بازگشت مستاجر به محل نباشد مستاجر مستحق دریافت مبلغ حق کسب و پیشه است.
دلایل تعلق مبلغ حق کسب و پیشه در صورتی که عین مستاجره از قابلیت انتفاع خارج شود :
1-بند 2 و 5 ماه 12 قانون فوق الذکر که بند 2 آن چنین بیان داشته : « اگر در اثناء مدّت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد. » و همچنین بند 5 ماده 12 قانون فوق الذکر که مقرر داشته : « هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزءً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.»
در حقیقت به موجب دو بند از ماده ذکر شده، مستاجر می تواند و این حق را دارد که فسخ قرارداد و تخلیه را از دادگاه درخواست کند؛ اگر چه قانونگذار به صراحت به حق دریافت مبلغ حق کسب و پیشه مستاجر در این موارد و باقی موارد ماه 12 قانون مزبور اشاره نکرده، لکن از روح حاکم بر قانون روابط موجر و مستاجر و صدر ماده 12 که اختیار فسخ و تخلیه را برای مستاجر بیان داشته است و نه انفساخ قرارداد یا بطلان آن را، تعلق مبلغ حق کسب و پیشه در موارد گفته شده قطعی است.
3- عدم تصریح قانون گذار به عدم تعلق حق کسب و پیشه در موارد گفه شده
براساس اصول حقوقی تا زمانی که حقی برای شخص ایجاد می گردد، آن حق باقی است و تا دلیلی از جمله حکم صریح قانونگذار نباشد، آن حق از بین نمی رود، اصل استصحاب و بقای دین، این امر را تائید می کند.
4- تصریح قانونگذار به عدم تعلق حق کسب و پیشه در موارد خاص
قانونگذار اگر چه صراحتا به تعلق حق کسب و پیشه در فروض گفته شده ( اتلاف و خارج شدن عین مستاجره از انتفاع ) اشاره نکرده است، و تنها در خصوص مواردی ( که در بالا ذکر شد ) به پرداخت حق کسب و پیشه اشاره داشته است، اما نباید فراموش کنیم که این پرداخت به علت « تخلیه مستاجر » است و نه « اتلاف عین مستاجره » یا « خارج شدن عین مستاجره از انتفاع ».
@vakil_melki
✍️محسن رفعتی
مطابق متن صریح مواد 15 و 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 مستاجر در صورت تخلیه به جهات، « نیاز شخص موجر »، « احداث ساختمان جدید »، « مناسب بودن محل تجاری برای سکونت موجر یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود » و « انتقال به غیر »، مستحق دریافت مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت است، که در این مقال به اختصار از « حق کسب و پیشه » به جای « حق کسب یا پیشه یا تجارت » استفاده می گردد.
اما سوالی که ممکن است مطرح شود این است که آیا دریافت مبلغ حق کسب و پیشه در قانون مزبور محدود به موارد گفته شده است یا خیر ؟ و سوال دوم اینکه در فرضی که عین مستاجره بدون تعدی یا تفریط مستاجر تخریب گردد یا به هر گونه ای از قابلیت انتفاع مستاجر خارج شود، آیا مستاجر می تواند خسارت ناشی از بین رفتن حق کسب و پیشه خود را مطالبه نماید یا خیر ؟
در پاسخ باید گفت که حق کسب و پیشه برای مستاجر محدود به موارد احصائی فوق الذکرنیست، حق کسب و پیشه با رابطه استیجاری شروع و ایجاد می گردد و برای مستاجر باقی است، مگر قانون تصریحی داشته باشد؛ اگر چه قانون گذار برای مستاجر در مواردی قائل به دریافت مبلغ حق کسب و پیشه است، اما این « مبلغ » بابت تخلیه ملک به جهات گفته شده است و منصرف از موارد دیگر است، به نظر نگارنده چه در صورتی که مستاجر به علل ذکر شده در ماده 11 قانون فوق الذکر درخواست فسخ قرارداد و تخلیه عین مستاجره را نماید و چه در حالتی که عین مستاجره به جهاتی از انتفاع مستاجر، خارج گردد و امکان بازگشت مستاجر به محل نباشد مستاجر مستحق دریافت مبلغ حق کسب و پیشه است.
دلایل تعلق مبلغ حق کسب و پیشه در صورتی که عین مستاجره از قابلیت انتفاع خارج شود :
1-بند 2 و 5 ماه 12 قانون فوق الذکر که بند 2 آن چنین بیان داشته : « اگر در اثناء مدّت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد. » و همچنین بند 5 ماده 12 قانون فوق الذکر که مقرر داشته : « هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزءً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.»
در حقیقت به موجب دو بند از ماده ذکر شده، مستاجر می تواند و این حق را دارد که فسخ قرارداد و تخلیه را از دادگاه درخواست کند؛ اگر چه قانونگذار به صراحت به حق دریافت مبلغ حق کسب و پیشه مستاجر در این موارد و باقی موارد ماه 12 قانون مزبور اشاره نکرده، لکن از روح حاکم بر قانون روابط موجر و مستاجر و صدر ماده 12 که اختیار فسخ و تخلیه را برای مستاجر بیان داشته است و نه انفساخ قرارداد یا بطلان آن را، تعلق مبلغ حق کسب و پیشه در موارد گفته شده قطعی است.
3- عدم تصریح قانون گذار به عدم تعلق حق کسب و پیشه در موارد گفه شده
براساس اصول حقوقی تا زمانی که حقی برای شخص ایجاد می گردد، آن حق باقی است و تا دلیلی از جمله حکم صریح قانونگذار نباشد، آن حق از بین نمی رود، اصل استصحاب و بقای دین، این امر را تائید می کند.
4- تصریح قانونگذار به عدم تعلق حق کسب و پیشه در موارد خاص
قانونگذار اگر چه صراحتا به تعلق حق کسب و پیشه در فروض گفته شده ( اتلاف و خارج شدن عین مستاجره از انتفاع ) اشاره نکرده است، و تنها در خصوص مواردی ( که در بالا ذکر شد ) به پرداخت حق کسب و پیشه اشاره داشته است، اما نباید فراموش کنیم که این پرداخت به علت « تخلیه مستاجر » است و نه « اتلاف عین مستاجره » یا « خارج شدن عین مستاجره از انتفاع ».
@vakil_melki